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HIPOTECAS - 6ª Parte
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GLOSARIO
A
AMORTIZACIÓN:
Pago que se realiza para la devolución del importe de un préstamo.
AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: Capital de un préstamo que se devuelve antes de las fechas pactadas inicialmente. Puede ser total o parcial. Normalmente, se suele cobrar un porcentaje sobre la cantidad amortizada anticipadamente para compensar el quebranto financiero que supone la alteración del calendario de amortización pactado. En el caso de los préstamos a tipo variable éste porcentaje puede ser como máximo del 1%.
ASIENTO: Cuando se refiere a viviendas, se refiere a cada una de las inscripciones que el registrador realiza en el registro referente a la vida de una casa.
AVAL: Garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comprador -prestatario - que garantiza el pago del préstamo en caso de no hacerlo éste. Se trata pues, de una garantía de carácter personal más bien ligada a la relación personal del avalista con el titular del préstamo.
AVALISTA: Persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.
C
CANCELACIÓN:
Llegado el plazo pactado y pagadas todas las cuotas, se debe cancelar la hipoteca lo que significa su extinción. Esto conlleva unos gastos de escritura y una inscripción en el registro.
CANCELACIÓN ANTICIPADA : Pagar todo - total - o parte - parcial - del capital pendiente de un préstamo antes de que finalice el plazo. Generalmente lleva asociada una comisión. En U.C.I. tiene la posibilidad de realizar 2 amortizaciones parciales al año sin ningún tipo de comisión.
CANCELACIÓN REGISTRAL: Eliminación en el Registro de la Propiedad de la Inscripción de la carga que figura sobre una finca. Puede ocurrir que un préstamo hipotecario esté totalmente pagado, pero que sin embargo, la hipoteca figure aún en el Registro. Para que desaparezca esa hipoteca tiene que firmarse una escritura de cancelación que debe liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos y con posterioridad ser inscrita en el Registro, anulando la carga a la que hace referencia.
CAPITAL: Importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.
CARENCIA: Periodo del préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no capital. Generalmente el periodo de carencia suele tener una duración de 2 años y es opcional por parte del cliente.
CARENCIA DE CAPITAL: Periodo en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza principal.
CARENCIA TOTAL: Periodo en el que no se paga ni intereses ni principal
CARGAS: Limitaciones de la propiedad de un inmueble o que los vinculan al pago de una obligación. Tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
CÉDULA DE HABITABILIDAD: Documento que proporciona al adquiriente la garantía de que la vivienda dispone de unas condiciones mínimas de habitabilidad. Es imprescindible para contratar el alta de los servicios de suministros, como el agua, la luz y el gas.
CERTIFICADO REGISTRAL: Documento legitimado y expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca
COMISIÓN DE APERTURA: Pago de los servicios de estudio, administración y gestión en la concesión de un préstamo.
COMISIÓN DE RECLAMACIÓN DE IMPAGADOS: Es una cantidad fija que se devenga en le caso del impago de algún recibo
COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA: El origen de este porcentaje es el riesgo financiero que implica la cancelación anticipada de una operación. La comisión que se aplica es en teoría la que compensará a la entidad creditora de las pérdidas financieras que tiene por este hecho.
CUOTA: Importe que el titular o titulares de un préstamo se comprometen a pagar. Esta cantidad se destina al pago de parte del capital solicitado y sus intereses. En los préstamos hipotecarios del mercado son doce las cuotas a pagar a lo largo de un año, excepto en el Supercrédito Joven U.C.I. y el la Superhipoteca ORO, que permiten pagar 14 cuotas al año.
CUOTA COMODÍN: Característica exclusiva de los Supercréditos U.C.I. que le permite no pagar una cuota al año durante los 3 primeros cuando le venga mal, por vacaciones, gastos extraordinarios, etc.
D
DIFERENCIAL : Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada modificación del tipo de interés en los prestamos de interés variable.
DISPOSICIONES: Cantidades parciales del importe del préstamo que se ha solicitado que se van utilizando a medida que avanza el plazo del mismo.
DIVISIÓN HORIZONTAL: Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
DOCUMENTO PRIVADO: Respecto a un acto jurídico, mercantil, administrativo, etc. Es aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ej. : si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes en transmitir la propiedad de una finca.
DOCUMENTO PÚBLICO: Lo mismo que el anterior, pero autorizado por un Notario, lo que le faculta para ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Se conoce comúnmente como escritura, y algunas de las más frecuentes son: hipoteca, compraventa, obra nueva, división horizontal, etc
E
Comparar entre Préstamos a interés variable puede resultar más complicado debido a la existencia de diferentes índices de referencia o de revisión. Los más utilizados son:
EURIBORr: Media de los tipos de interés de las operaciones realizadas entre los principales bancos que actúan en la Unión Monetaria Europea (UME). Se define como la media simple de los tipos de interés diarios aplicados, entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio, para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria.
MIBOR a un año: Media de los tipos de interés de las operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de Madrid.
IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero referido a las Cajas de Ahorros.
Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
F
FINANCIACIÓN: Cantidad de dinero prestado y que suele oscilar entre el 70 / 80 % del valor real del inmueble que se compra. U.C.I. financia hasta el valor total de la casa que se compra.
FINCA: Término que designa en el registro de la propiedad a una vivienda. Cada vivienda se dice que es una "finca registral".
H
HIPOTECA: Derecho que vincula un bien inmueble al cumplimiento de una obligación, en este caso el préstamo.
I
IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS - A.J.D. : Impuesto que grava los actos formalizados en documentos públicos: como las compraventas e hipotecas.
ÍNDICE DE REFERENCIA / REFERENCIAS: Se utilizan en los préstamos a interés variable. Determina el tipo de interés (más el margen) en cada una de las revisiones a partir del período inicial o fijo del préstamo. Superhipoteca Activa, permite al cliente elegir el índice de referencia de su préstamo, Mibor 3 meses, 6 meses o 1 año, para que la cuota se beneficie antes de las bajadas de los tipos de interés.
INTERÉS DE DEMORA: Porcentaje adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y proporcionalmente a los días de retraso en el pago.
L
LIMITACIÓN: Característica de las Superhipotecas U.C.I. que protege la cuota contra las subidas de los tipos de interés con relación al I.P.C.
M
MARGEN: Porcentaje que se añade al índice de referencia en cada modificación del tipo de interés en los prestamos de interés variable.
N
NOVACIÓN: Negociar con la entidad financiera un cambio en el tipo de interés y/o el plazo. Los gastos asociados están limitados. Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar también la alteración del plazo pactado.
Esta solución es, sin duda, la más ventajosa ya que los gastos son mínimos
O
OFERTA VINCULANTE: Existen dos conceptos distintos:
1. En el caso de subrogación de un préstamo hipotecario entre entidades financieras la oferta vinculante es el documento que la entidad que quiere subrogarse en el préstamo, envía a la entidad acreedora primera, con las nuevas condiciones de tipo de interés que va a aplicar al cliente en caso de que éste finalmente se cambie de entidad.
2. En las nuevas hipotecas la "Oferta Vinculante" es un documento que las entidades de crédito tienen obligación de entregar al cliente, y que debe contener todas las condiciones financieras del préstamo, la validez de esta oferta no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.
La O.M. del 5/5/94 sobre transparencia de los préstamos hipotecarios y la Circular 5/94 del Banco de España que la desarrolla, establece con carácter general que las entidades de crédito una vez estudiado y aprobado un préstamo hipotecario, garantizado por una vivienda por importe igual o inferior a 25.000.000 ptas./ 150.253,03 euros, y cuyo titular sea una persona física, tienen la obligación de entregar una "Oferta Vinculante"
P
PERIODO DE AMORTIZACIÓN: Plazo de tiempo en el que se devuelve el principal del préstamo y los intereses.
PERIODO DE REVISIÓN DE INTERÉS: Es la periodicidad con que se realiza la modificación del tipo de interés, en los préstamos a tipo de interés variable.
PRÉSTAMO CON TECHO: Préstamo hipotecario a tipo variable, en el que se han pactado unos límites máximos y/o mínimos para el tipo de interés que se puede aplicar en la revisión.
PRESTATARIO: Persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.
R
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Oficina pública, donde se refleja todo lo referente a la propiedad de inmuebles y demás derechos sobre ellos.
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: Es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de la formalización de una hipoteca.
S
SUBROGACIÓN: Cambiar la hipoteca de una entidad a otra, poniendo en su lugar una nueva entidad en vez de la antigua - subrogar -. Solo se puede modificar el tipo de interés.
Los gastos son mínimos. Si no se consigue la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo cabe la posibilidad de "pasarse" a otra entidad.
El proceso es más complejo y bastante más costoso, por lo que habrá siempre que plantearse, en función del capital pendiente y de los años que queden, si realmente conviene o no la operación. Para ello, no hay que dudar en exigir a los distintos bancos tantas simulaciones como se nos ocurran, de forma que sea posible una comparación que permita la toma de decisiones.
El procedimiento consiste básicamente en acudir a la entidad que dé mejores condiciones, la cual deberá emitir una oferta vinculante.
Sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, variar el plazo de la hipoteca.
Los gastos que presentan las subrogaciones:
A) comisión de cancelación
B) comisión de apertura
C) Los gastos debidos a la gestoría ascienden a 40.000-60.000 ptas
D) Gastos notariales y registrales.
T
TASACIÓN: Valor de la vivienda certificado por una empresa especializada en valoración, según obliga la Ley del Mercado Hipotecario.
T.A.E.: Es la transformación de las condiciones financieras a su equivalente anual, teniendo en cuenta los gastos y las comisiones. En los préstamos variables se toma la hipótesis de que las condiciones financieras actuales se mantienen.
TIPO DE INTERÉS: Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.
TIPO SUSTITUTIVO DE REFERENCIA: Indices previstos en la escritura de un préstamo hipotecario a tipo variable o mixto, aplicables sólo en el caso de que el índice de referencia pactado en primer término dejara de ser publicado oficialmente por cualquier circunstancia.
V
VERIFICACIÓN REGISTRAL: Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, a través de nota simple informativa, o de una certificación del Registrador. |
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